马年春节刚刚罢了，上海广州楼市就炸出两则大新闻。
上海发布 7 条房地产新政，放脱期购，加大公积金贷款额度，放宽房产税征收步调。
广州土拍火爆开场，8 家房企决战珠江新城马场合块，拍出广州楼面价新地王。
再加上开年以来二手房成交回暖，阛阓对于行将到来金三银四传统旺季，难免多了几分期待。
近期，网上已有"房价行将飞腾"的论调的出现。而明源君以为，现时楼市已不存在普涨行情，但房地产最难的时辰已过程去。战略加合手之下，本年的小阳春值得高看一眼。
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上海起原出台新政，为楼市注入积极预期
2 月 25 日，上海发布楼市"沪七条"，打响了新年楼市新政第一枪。
战略主要围绕三大维度伸开。
一，限购进一步松捆
非户籍购房社保年限由 3 年镌汰至 1 年
社保 / 个税满 3 年及以上，外环可购 2 套（比此前加多 1 套）
居住证满 5 年，全市范围内可购 1 套
二，加大公积金支合手力度
首套房公积金最高贷款额度由 160 万元提高至 240 万元
认房不认贷，名下无房者，购房按照首套利率认定
多子女家庭第二套公积金贷款额度最高上浮 20%
三，放宽房产税免征范围
成年子女家庭在本市购买唯独住房，2026 年 1 月 1 日起免征个东谈主房产税。
限购减弱，主若是得志来沪新市民的置业需求；公积金及房产税战略调遣，则是指责购房压力，精确利好有置换需求的群体。
看成新年首个楼市新政，上海此举具有示范作用，为其他城市的战略制定提供了参考样本，更遑急的是，为本年楼市注入了积极预期。
一方面，新增"居住证满五"认定步调，打破了以往社保单一通谈。
往时，在上海必须交纳社保或个税得志一定年限才调购房。跟着新政的出台，那些在沪办事糊口多年的市民，如家政东谈主员也能领有购房阅历。这将开释出又一批购买力。线上获客束缚歇，点击了解
另一方面，首套房公积金最高 240 万额度创寰球新高。如果重复"多孩"及"绿建"额度上浮，最高贷款额度不错达到 324 万元。这个额度相似领跑寰球，甚而如故不错隐敝外环大部分刚需房源的房价。
2026 年开年，《求是》发文条款地产有关战略"一次性给足"，为本年奠定了战略加码的基调。
上海看成一线城市，亦然 2025 年唯三房价飞腾的城市（其他两个城市区别是杭州和太原），是寰球楼市的遑急风向标。
当下或然"金三银四"前夜，上海起原祭出战略大招，开释各地出来战略加码的积极信号，对阛阓起到明显的提兴盛用。
跟着预期的改善，本年的楼市小阳春，不错说基本稳了。
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行情提前烽火，楼市小阳春有戏
大家是否寄望到，最近网上对于楼市的不雅点似乎运行变得乐不雅起来了，还有一些声息以为，房价行将回转飞腾。
这一预期的回转，主要源自于对战略的信心，以及局部阛阓的正向反应。
从数据来看，阛阓照实出现了一些积极苗头。一二线城市数据合手续向好，甚而淡薄的出现小阳春提前信号。
1、中枢城市二手房抢跑，成交数据合手续向好
2026 年的开年以来，中枢城市的二手房阛阓起原回稳。
1 月份，深圳全市新建商品房及二手住宅累计网签量打破 1 万套，其中二手房 5281 套，创下近 9 个月新高，同比增长 25%。
北京二手住宅网签量 1.51 万套，同比增长 20.8%，创 2022 年以来同期新高。
上海二手房成交 22834 套，衔接第三个月打破 2.2 万套，成交量创下近 5 年同期新高，2025 年末的"翘尾行情"仍在延续。
广州二手住宅网签 8881 套，环比增长 1.07%，成交面积同步飞腾，中枢板块房源去化加快。
其他中枢城市的成交情况相似在改。据克而瑞监测的寰球要点 13 城，1 月份二手房成交面积约 810 万通俗米，环比上升 16%，同比增长 33%，比较 2025 年月均增长 18%，成交活跃度权贵普及。
淡季不淡，二手房成交逆势攀升，楼市小阳春出现提前启动迹象。
人所共知，二手房完满是阛阓订价。过程四年多的深度调遣，滚球app二手房已呈现出一定的性价比。以明源君场合的深圳为例，部分二手房价钱已回落至 10 年前，即上一轮房价大涨之前的价位。
一个遑急的参考数据，是房钱答复率。
2025 年，一线城市房钱答复率在 1.8%-2.2%，二线城市在 2.0%-2.5%。不同区域不同类型居品存在一定的差距，举例深圳中枢区域的部分商务公寓房钱答复率已达到 3% 以上，明显跳动银行按期进款利率。
按照海外熟习房地产阛阓的训戒，一线城市房钱答复率要高于永远国债利率，最佳高于房贷利率。
现在 30 年期国债利率为 2.25% 以下，首套房公积金贷款利率为 2.6%，5 年期 LPR 为 3.5%。
尽管仍存在一定差距，但筹商到房贷利率仍有下调空间，房产的性价比有望进一步普及。
另外，中央明确本年将"遵循安适房地产阛阓"，开年《求是》也开释出战略加码的信号。
在这个节点上出台新政，可谓天时地利东谈主和。为楼市热度延续注入了详情味。
2、楼市分化加重，再无全面普涨行情
{jz:field.toptypename/}值得把稳的是，新址与二手房走势正明显分化——开年以来新址成交推崇不足预期。但这并不足以辩白阛阓合座回稳的大趋势。
明源君以为，普涨时间如故罢了，结构性分化才是常态。
（1）新址和二手房，承担的责任不一样，推崇也会不一样。
浅近来说，新址精致稳均价，二手房精致稳成交量。
明源君曾屡次提到，房地产"刚需买二手，改善买新址"的成交模式如故成型。二手房成交占比已衔接两年卓著新址，况且呈现逐年上升的态势。
2025 年，克而瑞追踪的 30 个要点城市，二手房成交套数在往返总量中的占比已普及至 65% 傍边。
成交面积约 2.14 亿通俗米，同比合手平微增 0.2%，达到 2021 年以来的新高。
以价换量、量稳价跌，已成为二手房阛阓的新常态。
比较之下，新址成交合手续缩量。
在明源君看来，这是供应结构调遣的势必效果。
连年来，新址供应以改善居品为主导，且豪宅居品的成交占比合手续加多。
从各机构公布的数据来看，我国住户收入分散结构仍处于金字塔型向橄榄型过渡阶段。
在这一结构下，中等收入群体尚处于莳植期，改善群体的基数仍小于刚需群体。
△ 2010-2020 年住户收入分散情况
与此同期，在"控量提质"的供地战略下，新址供应量合手续收缩，新址销售鸿沟势必下落。
比如 2025 年寰球房屋新开工面积为 58，770 万通俗米，同比下落 20.4%。其中，住宅新开工面积为 42，984 万通俗米，同比下落 19.8%。
因此，浅近对比新址与二手房的成交量趣味趣味不大。
现时，新址的历史责任是"提质"，是推高"好屋子"的水平。
不错看到，连年来各地地王连接，豪宅迭出。
以广州昨日火爆开拍的马场合块为例，楼面价打破 8.5 万元 / 通俗米，创下广州楼面价新高。
而在旧年，北京、上海、深圳、成皆、杭州等地也皆拍出了新地王。
同期，各中枢城市陆续流露豪宅新标杆。上海、杭州、太原等城市，旧年在优质改善居品的主导下，已毕了新址均价正增长，为其他城市开采了止跌回稳的样本。
本年这一趋势仍将延续。
值得一提的是，二手房和新址阛阓之间具有传导联系。
"卖旧买新"是现时主流成交模式，二手房成交放量，也将为新址阛阓导入更多购房力，助推新址成交量上升。
但合座而言，安适新址成交均价的遑急性，将优先于追求成交量。
（2）各能级城市分化合手续加重，一二线有望先升
寰球阛阓分化合手续加重。
不少高能级城市在产业守旧和东谈主口合手续流入的配景下，如故起原已毕二手房成交量回升，新址成交均价趋稳。
在这一轮的楼市小阳春中，高年事城市将赓续领跑。
而雄壮三四线城市在严格甩掉新增供应的配景下，堕入去库存合手久战，阛阓回稳步调明显滞后。
寰球性的普涨行情已难再现。
正如明源君近期在著作中提到的，对于改日的房地产，如故没必要浅近的界说"反弹"或"回转"，而是应该像对待东谈主的发展一样，20 岁有 20 岁的精彩，50 岁有 50 岁的办事。新址与二手房、高能级城市与粗劣级城市之间，各有各的责任与宿命。
短期来看，跟着阛阓预期回升、战略合手续加码以及供应结构优化，本轮"小阳春"行情值得期待。
永远来看，局部阛阓的结构性契机与细分居品的相反化推崇，才是值得合手续珍藏的要点。